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中房报记者 付珊珊 上海报道

作为新加坡最大的综合房地产集团，凯德集团一次未经官宣的交易，再次触动资本的敏感神经。

11月25日，一则市场消息称，凯德集团与AEW集团旗下基金近期正在就出售上海浦发大厦进行磋商。根据双方协议，凯德集团和AEW集团将以18亿元的价格出售位于陆家嘴核心商圈的上海浦发大厦约70%面积。

随着舆论不断发酵，凯德集团也对此事作出回应，不过有意思的是，凯德集团于11月25日和26日的回应口径并不一致。

据中国房地产报记者采访了解，11月25日，凯德集团对这一市场传闻的态度是“不予置评”，而到了11月26日，相关人士却表示该消息“并不属实”。

在一位第三方机构人士看来，“不予置评”相当于不否认，后续改了口径可能是因为传闻中的细节不太对，可能是价格也可能是标的本身。该人士进一步表示：“市场绝不是空穴来风，新加坡人是很严谨的，交易落实还得等凯德官宣。”

交易标的的“前世今生”

凯德集团抛售资产的消息之所以在业界引发广泛关注，其中一个重要原因是，凯德集团作为新加坡最大的综合性房地产集团，知名度较高，在全球尤其是中国的布局较为广泛。

公开资料显示，截至2024年6月30日，凯德集团旗下不动产投资平台凯德投资的资产管理规模约1340亿新元，基金资产管理规模1000亿新元。

凯德集团自1994年进入中国，至今已有30年的发展历史。凯德集团在中国的业务覆盖购物中心、办公楼、数据中心、物流地产等多种业态，其中“来福士广场”系列城市综合体尤为知名。

作为此次传闻交易的标的项目，上海浦发大厦也拥有悠久的历史。该项目起初属于上海国盛集团名下，国盛集团是上海市政府重大产业项目投融资平台。2008年，国盛集团开始剥离房地产业务，最终，海航置业以14.75亿元代价买下浦发大厦项目公司100%的股权及7.21亿元的债权。

2019年，凯德集团联合一家国外基金成立了合资公司，斥资27.52亿元从海航置业手中收购浦发大厦，这笔交易标志着凯德集团旗下商务办公项目首次进驻陆家嘴核心商圈。这一举措，不仅显示了凯德集团对中国市场未来发展的信心，也体现了其对中国一线城市商业地产的重视。

浦发大厦不仅是上海的地标性建筑，也是中国商业地产市场的一个重要案例。海航浦发大厦REITs项目曾是上海证券交易所第一单类REITs项目，也是国内首单以单一写字楼物业为标的资产的类REITs项目。在与凯德集团交易完成后，该项目亦是全国首单市场化退出的资产支持专项计划。

实际上，凯德集团在收购浦发大厦后，发挥了其开发商背景的房地产基金优势，对项目进行了大规模改造。历时两年，经过一系列的硬件设施更新，浦发大厦成为了陆家嘴第一个进行整体改造的写字楼项目，并蜕变为一座符合甲级标准的项目。

虽然此次交易并未经过官方确认，但已经有媒体为传闻中的交易算了一笔账——此次凯德集团出售浦发大厦的交易价格，若按照总价计算，基本相当于收购价的约六五折，不过由于凯德集团2019年对浦发大厦的收购价格评估价本就溢价约9%，所以即便如今亏本打折出售，以目前的运营状况，价格并不算低。

调整在中国投资策略

关于此次交易，凯德集团并未回应更多信息。有业内人士表示，凯德集团之所以称此次交易为假消息，是因为标的并不是浦发大厦，而是另一处资产。

但实际上，无论是出售浦发大厦还是其他资产，都表明，凯德集团确实在持续抛售中国资产。而其2024年以来的一系列抛售行为，也引起了市场的广泛关注。

比如，1月27日，凯德投资旗下凯德中国信托发布公告，其已成功出售位于北京朝阳区东三环附近的凯德MALL·双井购物中心，交易价格为8.42亿元。

1月31日，凯德集团再度发布公告，凯德投资与友邦人寿保险有限公司共同成立合资公司，凯德投资将北京凯德·星贸项目95%的股权出售予友邦人寿，保留其余5%股权，交易总对价近24亿元人民币。

10月，凯德集团又抛售国内公寓项目，旗下雅诗阁信托已同意将天津的一家服务式公寓出售给一家未透露价格的第三方。该交易预计将于2025年第2季度完成。

为何要接连抛售中国资产？

这可能源于中国房地产市场最近几年的疲弱表现。以商办市场较为活跃的上海为例，根据仲量联行发布的数据显示，今年前三季度，上海办公写字楼市场“以价换量”特征明显，三季度写字楼租金持续下跌，其中，中央商务区租金环比下降5%，非中央商务区租金环比下降4.3%。同时，中央商务区的空置率还在进一步升高。

正因为市场的疲弱表现，凯德集团的财务状况也受到拖累。2023年全年，凯德投资收入下降3.2%至27.84亿新元，现金净利下降6%至7.81亿新元，营业利润下降7%至5.68亿新元。由于投资物业重估的非现金公允价值下跌约6亿新元，凯德投资在报表上反映出的归属母公司股东的利润大幅下跌79%至1.81亿新元。

凯德集团方面曾提到，凯德投资去年业绩下行，一个重要原因就是中国租金疲弱，因此不排除向轻资产转型过程中逐步优化在中国的投资组合。

虽然对于一系列抛售行为，凯德集团表示并非意味着撤资中国市场，但外界的反应和分析远比官方声明复杂。

尤其是在凯德集团抛售中国资产的同时，有资料显示，凯德集团的投资动作也不少，但投资目的地多为海外。比如11月20日，凯德投资宣布将以2.8亿新元收购新加坡房地产投资公司SCCapital的40%股份，并计划在未来五年内分阶段收购剩余股份，预计到2030年实现完全控股。9月消息称，凯德综合商业信托拟以18.485亿新元收购ION Orchard购物中心50%的股权。

“种种迹象表明，凯德集团可能在调整其在中国的投资策略，从重资产向轻资产转型，优化资产结构，并提高资金流动性。这种调整势必会伴随资产抛售和新的投资。”一位第三方机构人士表示，随着全球经济的不确定性增加，资本的流动性和投资回报率都面临着挑战。在这种情况下，凯德集团可能需要重新评估其全球资产配置，以确保资产的流动性和风险控制。

在11月22日召开的投资者活动中，凯德投资首席执行官李志勤表示，将重新平衡旗下投资组合，发展印度和东南亚业务，优化在中国的投资组合，通过并购在日本、韩国和澳大利亚等重点市场实现增长，并将目光投向美国和欧洲等亚洲以外的发达市场。

“2021年以来，我们的中国团队成功募集了近500亿元（约92亿新元）国内资本，这表明中国有许多资本伙伴对我们充满信心。尽管短期内我们在中国重组投资组合时会面临挑战，但我们仍将致力于发展中国业务，并将继续推进人民币募资策略，发展基金管理平台。”李志勤补充道。

有人出、有人进 外资仍在抄底

“作为一家知名的国际房地产集团，凯德集团的行动往往会被市场解读为市场趋势的风向标。”上述机构人士认为，如果凯德集团持续抛售在中国的资产，可能会对市场信心产生影响。

目前，已经有不少外资机构在看空中国地产行业。

比如高盛就预测2025年中国GDP增速下滑到4.5%，地产销售金额下滑9%，面积下滑4%；瑞银也预测，2025年中国房地产销售面积下降5％～10%，新开工面积下降10％～15%，房地产投资下降5％～10%。

但实际上，随着一些外资收缩在中国的布局，新的资本也在抄底中国的楼市。

比如根据机构的统计，今年三季度大宗交易规模超过10亿元的有4宗，其中就有2宗是外资贡献的，分别是GIC收购松江印象城48%股权，以及印尼金光家族收购星荟中心40%股权。这两大外资均来自东南亚，过去几年，东南亚家族及主权基金持续增持上海优质物业，投资规模颇为巨大。

对于今年四季度以及未来市场展望，戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰表示，中央政治局会议首次定调“促进市场止跌回稳”，对房地产经济将产生强刺激作用；内外资机构重拾信心，预计四季度买家将积极储备项目、频繁出手。另外，美联储迎来第一次降息，如果外资机构资金成本进一步下降，同时考虑到国内资产处于价值洼地，未来外资有望实现回归。