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重磅定调!房地产有大变化

中国房地产网

2024-09-27 14:35

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中房报记者 许倩 北京报道

稳定经济与楼市,愈发紧迫。

9月26日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下一步经济工作。从会议通稿来看,决策层的思路出现重大调整。

按照惯例,中央政治局“以研究经济工作”为主题的会议每年有三次,一次在4月末,一次在7月末,一次在12月中旬。此次提前至9月召开,充分体现了中央对当前经济形势的高度重视。

会议认为,“当前经济运行出现一些新的情况和问题”,要求“要全面客观冷静看待当前经济形势,正视困难、坚定信心,切实增强做好经济工作的责任感和紧迫感”,强调“要加大财政货币政策逆周期调节力度”。

房地产被重点部署。会议指出,“要促进房地产市场止跌回稳”,这是迄今决策层关于房地产市场的最积极表态。这也说明,房地产下行过快成为经济运行中的突出问题,可能引发系列风险,必须下政策“猛药”。

就在会议召开第二日,降准、降息全面落地。央行宣布,自9月27日起,下调存款准备金率0.5个百分点;公开市场7天期逆回购操作利率,下调0.2个百分点,至1.5%。

央行行长潘功胜两日前曾说,预期贷款市场报价利率(LPR)也将随之下行0.2至0.25个百分点。由此,房贷利率亦有望下调。

受重磅政策提振,自9月24日以来,A股、H股、中概股、人民币汇率等中国资产全线爆发,强势上涨。

房地产新部署

此次中央政治局会议对于房地产工作的部署,有几个提法值得关注:

一是要促进房地产市场止跌回稳。此前高层会议的表态都是,要促进房地产市场平稳健康发展。

近日,国家统计局发布了房地产相关数据,各个指标的表现都不好看。投资端,1~8月份,全国房地产开发投资同比下降10.2%,连续4个月处于两位数跌幅。

销售端,1~8月份,新建商品房销售面积同比下降18%,销售额同比下降23.6%。拿地数据就更差了。1~8 月,百强房企累计拿地金额5533 亿元,同比下降42%。8月份,全国70个大中城市,无论是新房还是二手房,价格全线下跌,且跌幅扩大。

这些数据充分说明,“当前房地产下行压力较大,而且已经形成了预期疲弱和量价下行的负反馈循环,供给和需求负反馈收缩。这种下滑导致的全产业链条收缩是近期通缩的重要源头,超出了管理层的容忍范畴。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

当前急需促进房地产市场止跌回稳,不仅成交量要止跌,成交价格也要止跌。这意味着,四季度各地将出台持续性重磅加码政策,以促进楼市筑底回稳。

二是对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。这释放出强烈的稳增长、稳楼市信号,同时明确了实现止跌回稳的思路与举措。

记者注意到,相比7月份中央政治局会议中“消化存量和优化增量相结合”的表述,本次会议对商品房增量的措辞从“优化”调整为“严控”,并将“严控增量”放在“优化存量”之前。

这也是高层第一次明确提出“严控增量”,意味着各地要严格控制新增供地和新房供应上市。尤其是库存周期较大的城市,严控增量可以缓解库存压力。这是提振预期,促进短期止跌企稳的工具。

易居研究院数据显示,8月份,全国百城新房在售去化周期为25.2个月,连续7个月超过两年的去化水平,压力较大。而广义库存(开工未批售和未开工的用地)量,则更大。

“优化存量”则意味着“以购代建”等工作将加强推进,并提升保障性租赁住房供给水平。“提高质量”的提法也是第一次,意味着在既有保交房工作基础上,要立足质量导向,持续做好高品质的住房建设。

这也说明,高层已经关注到了住房质量问题,现在市场上的新房不管是品质、配套还是价格,供给区位等,都无法满足市场需求。新房的供给模式,需要革新。

三是要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。

目前仍在执行限购政策是四个一线城市,以及天津、海南部分区域。从会议精神来看,北京、上海、深圳限购政策将进一步优化调整,广州等其他地区限购政策则有望全面放开。

业内预计,群众呼声高涨的存量房贷利率下调,将很快落地;后续住房交易个人所得税、增值税,开发商土地增值税等,都有望下调或暂缓征收。“抓紧完善”的措辞,也意味着构建房地产发展新模式的工作,将加快推进。

四是加大“白名单”项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地。

“白名单”制度从今年年初开始实施。据调研,尽管纳入白名单的项目多,但贷款发放规模不大,主要原因是金融机构担忧风险。这项工作未来仍须加大力度、深入推进,确保贷款投放落地。

新一轮政策宽松到来

值得注意的是,从去年的金融工作会议、中央经济工作会议,到今年前两次召开的中央政治局会议,房地产相关工作都被放在防风险大框架下部署。此次会议则未对防风险工作进行部署,而是将房地产专门列出。

这并不意味着防风险工作的重要性下降。事实上,出台举措,促进房地产市场止跌企稳,正是防风险、化解风险的重要手段。

从大环境来看,中国新一轮宽松政策即将到来,且宽松节奏、力度和方式方法均超预期。这为楼市筑底回稳提供了可操作空间。

此次中央政治局会议指出,要抓住重点、主动作为,有效落实存量政策,加力推出增量政策,进一步提高政策措施的针对性、有效性,努力完成全年经济社会发展目标任务。

具体要求有:要加大财政货币政策逆周期调节力度。要发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债,更好发挥政府投资带动作用。要降低存款准备金率,实施有力度的降息。

在9月24日“金融支持经济高质量发展”发布会上,央行已经集中推出了一揽子政策,包括降准、降息、下调存量房贷利率、统一首套房和二套房的房贷最低首付比例等。

9月27日,央行“承诺”的降准降息等政策已经落地,目前财政增量政策依然不明晰。专家预测,下一步财政重点工作之一是,尽早发行并用好1万亿元超长期特别国债和3.9万亿元新增专项债。

房地产支持政策也在逐步落实。

一个月前,住房和城乡建设部部长倪虹表示,下一步将重点抓好几方面改革:第一,构建房地产发展新模式;第二,建立城市规划建设治理新机制;第三,推进建筑业转型升级。

为打好商品住房项目保交房攻坚战,住房城乡建设部会同金融监管总局组织各地进行了一次“大起底”,全面排查在建已售未交付的商品住房项目,锁定了按照合同约定应该在今年年底前交付的住房项目,作为保交房攻坚战的目标任务。

在推动落实融资“白名单”上,住房城乡建设部指导各地实行“一项目一方案一专班一银行一审计一法官”处置模式。这个模式在郑州首先试点探索,将向全国推广。对符合条件的项目,纳入“白名单”给予融资支持,保障项目建设交付;对于资不抵债的项目,加快推进项目开发企业破产重组或清算,优先保障购房人合法权益。

“从我国城镇化发展进程看,从人民群众对好房子的新期待看,房地产市场还是有很大潜力和空间。只要我们坚定信心,因城施策,狠抓落实,就能促进房地产市场平稳健康发展。”倪虹表示。

编辑:刘亚

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标签:房地产
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