陈娟/发自北京

经历了3年的疫情防控下的北京办公楼市场到底发生了什么样的变化？在各项政策和国际经济影响下的北京办公楼市场租金、吸纳量和空置率处于何种水平？2024年的办公楼市场，将会是何种走向？

“2023年北京办公楼净吸纳陷入十年以来的低迷时刻：核心地段企业的‘退与缩’十分严重。如今的市场和吸纳量状态并非偶然，除了宏观的政策的影响也有国际形式的叠加影响。因此2023年核心区的交易量低迷，全年净吸纳为96,530平方米。这个数据比2013年空置率最低的3.8%的阶段的净吸纳基本相同。整个东部表现疲软，尽管有不少成交但吸纳依旧为负32,300平方米，80%以上重要来自于西部的新兴市场和北部的非核心地段。”近日，世桦嘉润总裁王刚在主题为“来龙去脉”2023年北京办公楼全年市场总结和龙年展望会上指出。

他进一步表示，2023年北京办公楼存量空置面积超过382万平方米，紧随洛杉矶471万平方米，居世界第四，空置率再次达成了近年以来的新高点。开发商碍于现有租户的价格水平，依旧在租金层面采取谨慎策略，在此情况下，在整体宏观经济不明朗和谨慎的政策影响下，企业不断“退和缩”的面积的去化和改善出租率给开发商带来了极大的困难。

世桦嘉润发现，在租金方面，由于占比高的核心区的疲软需求情况，开发商为稳住出租率不得不续租时主动给租户让出免租期，为获得出租率的提升，不断在调整租金以增加竞争力。值得注意的是，2023年第四季度北京全市甲级含顶级办公楼平均租金环比下降2.8%至每月每平方米304.6元，和2022年同比下降了9.1%。此外，2023年租赁面积位列前10的企业总结面积不超过18万平方米，比低迷的2022年还少了33%，90%的十大交易来自于央国企的租赁。

据介绍，在行业需求来源方面，科技互联网企业依旧领先为37%，金融与能源制造化工、专业服务行业为全市的其他主要需求来源，在2023年全市写字楼市场新租及扩租成交面积中的占比分别为28%、16%、12%。

从成交量在商圈角度看，丽泽成为2023年净吸纳的赢家，超过85,000平方米，成交量占比为18%；中关村由于区域内少有优质项目如鼎好大厦的出现以及诸多企业降本增效的意愿，使中关村的成交占比位列第二为13%；由于科技企业在亚奥商圈的活跃使成交占比为12%。

而核心商圈的企业基本90%的企业都是相对匹配的品质楼盘中，99%的需求是以到期日为目标的，存量市场之间的竞争已经到了“卷”不动的停滞状态，因此金融街、长安街、三元桥等区域价值由于企业行业变量缺乏，成交占比基本为2%。CBD和上地分别为6%和7%。

从主要商圈经典交易看，2023年北京办公楼市场十大租赁交易的总面积为18万平方米，和2022年十大租赁交易的总面积27万平方米相比相差33%，这些企业的选址位置主要集中在北部的亚奥商圈、上地、中关村和西部的丽泽商圈、石景山商圈。其中50%为央企，40%是国企，10%是上市公司。

北京2024年预计将有约66.7万平方米的新增供应进入市场，并将全市整体空置率推向新高，特别是望京地区由于有阿里回到自建园区总部，所以将轻而易举超过40%，亚奥、长安街、中关村有望超过20%，以使全市的空置率超过26%。

王刚认为，北京主要的9个主流商圈中，2024年预计将有7个商圈的空置率将继续攀升，预计只有丽泽和东二环两个商圈的空置率将出现下降的可能。

他还预测：“2024年，业主长时间的空置压力使之采取降价手段应对市场竞争以提升出租率，从而将使全市平均租金下调。至2024年末，全市平均租金或将下调至少5%至人民币每月每平方米285元。”

因为由于春节后通常是租赁交易的淡季，第二季度企业才会开始有精力来评估新的房产使用策略，所以平均租金进入到2字头的时间预计不会超过2024年第二季度。