青岛市北区某楼盘。白珍亮/摄

白珍亮/发自青岛

“以价换量”成青岛楼市常态。

“近期我们店有房子刚开始报价320万元，房东一次性降价40万元后，就有4名购房者想买，最终顺利成交。”青岛市北区一位二手房经纪人说，房东认为与其小幅降价只会延长成交周期，不如一次性降到低，快速成交。

青岛天泰城一家品牌二手房中介门店负责人表示，目前青岛楼市整体还是降价跑量趋势，部分新盘推出了特价房、团购等活动，相比开盘价格优惠明显；二手房市场因为降价幅度更大，整体成交情况要好于新房市场。

根据卓越数据，截至3月30日，青岛新建商品房成交14601套，成交189.37万平方米，成交总价274.85亿元，同比去年分别下降40.17%、34.34%和35.61%。价格亦处于下行通道，已经环比9连降。

整体来看，今年一季度青岛楼市热度不如往年。

为活跃市场，3月底，青岛市又连发两条购房新政：阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整住房公积金贷款最高额度至115万元。分析人士普遍预计，后期利好政策继续加码，青岛楼市价格战还将持续。

新盘销售冷热不均

今年开春后，青岛开发商继续变着花样卖房，“买房送小米汽车”“炫技内卷”发力推盘，各类折扣层出不穷。

青岛市北区胜利桥板块的中海寰宇时代雲境是目前青岛主城流速较快的楼盘之一，广受改善型购房者的青睐。“周末每天能来60多组客户，工作日也能来20多组，真有点接待不过来，谈客桌坐得满满当当。”该项目一名销售人员表示，进入3月份后，受政策利好影响，市场热度明显回升，客户入市意愿有所提高。

我们注意到，该项目正在进行团购活动，价格也比较灵活。“我们现在‘一客一制’，价格可谈，政策允许的情况下可以申请特价房。”上述销售人员表示，3月份项目销售不错，“四五十套肯定是有的，每个人都能开单，业绩好的同事能卖八九套。”

灵活的定价政策叠加政策的利好吸引了不少购房者。“我公积金缴存额度高，3月份青岛提高了公积金贷款上限，月供减了近2000元。”在中海中海寰宇时代雲境，青岛市民季先生表示，他从去年开始看房，最近开发商让利活动多，几乎都能申请到特价房，着急购买婚房的他决定不再等。

“价格”仍是吸引购房者的第一利器。青岛欢乐滨海城板块的信泰富滨海国际中心是今年青岛一季度最具“话题”的楼盘：2月份，该项目推出特价房源，由去年开盘价最低价24000元/平方米降至16500元/平方米起。

“去年8月份开盘后去化速度并不快，半年一共卖了30多套房子；今年推出特价房源后，一下卖了50多套。”在中信泰富滨海国际中心售楼处一名销售人员坦言，这批特价房源性价比很高，后续预计还会推出类似房源。

虽然热闹的场面令人欣喜，但这并不是市场的全貌，“冷热不均”才是今年一季度青岛楼市更为客观的情况，热的是“网红盘”、降价盘，冷的是非核心项目和一些高端项目。

走访发现，青岛市北区辽阳路中铁诺德逸安居项目地理位置优越，但售楼处客流稀少。项目于2023年11月取得预售许可，截至目前204套房源仅网签了16套，去化率约为7%。更有项目因去化缓慢选择封盘，李沧区楼山春晓项目就是其中之一。有业内人士称，青岛新房都在降价，楼山春晓属于央企盘，降价降不动，在寻求其他方案。

“现在的行情是‘看的多，买的少’。”青岛李沧北板块一名从业超过10年的新房销售人员表示，一季度这波热度在他们的预料之中，不过实际转化效果一般，去年同期业绩好的同事单月就卖出了十几套，压力之下不少同事陆续转行。

“当下青岛市场对改善型产品观望情绪较重，尤其是套均500万元以上的高端产品。”青岛市崂山区某TOP20房企营销负责人表示，一季度所在的项目到访寥寥，销售难达预期，正在调整策略积极应对。

即使是流速较快的热盘从业人员也难言轻松。“我们既考核流速也要追求利润率。在制定指标任务时，集团层面会考虑市场因素，但指标是硬的并且会动态调整，即使我们已做的足够好，完不成也不会被认可。”青岛市北区一家央企楼盘品牌负责人表示，当下的环境下我们去化压力很大，对市场的未来预期并不乐观，下一步将顺应市场趋势，在价格上继续让利，推出性价比更高的产品。

成交数据佐证了今年一季度青岛新房市场的疲态。根据卓越数据，截至3月30日，今年青岛新建商品房成交14601套，成交189.37万平方米，成交总价274.85亿元，同比去年分别下降40.17%、34.34%和35.61%。

青岛新房价格亦处于下行通道。国家统计局发布的最新数据显示，3月份青岛新建商品住宅价格环比下降0.3%，同比下降2.9%，至此，青岛新建商品住宅价格已经环比9连降。

青岛卓易数据高级市场分析师王玟琳认为，从去化情况来看，目前青岛新建商品住宅市场的去化周期比2023年有所延长，目前约为26个月，部分供地节奏较快的区域，仍面对价格战的压力。

有二手房挂牌三四天就成交

相比新房市场，目前青岛的二手房市场成交更为活跃。

“今年一季度二手房市场的热度在我们预料之中，成交比较活跃，上个月区域经纪人人均月入过万元，不少门店的业绩达到三四十万元，足以覆盖运营成本，近期我们还在招聘。”青岛链家远洋风景店商圈经理孙鹏表示。

“市场处于僵持的背景下，房东要促成交易必定在价格上做更多让步。此外，一旦有交易案例，成交价格低于小区平均价格，也会导致其他业主主动下调挂牌价格，否则没有性价比的房源是不会被关注的。”多位受访人士表示，在房价持续下行下，不少房东心理预期发生变化，陆续下调价格，“不大幅降价就难以脱手”“珍惜首个出价人”逐渐成为共识。

青岛市场不乏降价超过百万元的案例。西海岸江山瑞城一套134平方米三居室近期再降价16万元，报价172万元，该房源2022年首次上架上报价为275万元，降幅接近40%。

除了价格承压，青岛二手房市场另一特点是挂牌量持续增加。据青岛贝壳找房官网信息，截至4月18日，贝壳青岛平台挂牌的二手房数量为124963套，去年12月底这一数据为118075套，4个月时间挂牌增加近7000套。

不过，青岛二手房市场流动性仍在。贝壳研究院数据显示，3月青岛市二手房全部房屋成交6198套，环比上涨144%，而6198套的月度成交值也成为自去年6月以来的月度成交峰值。

孙鹏将开年来二手房成交相对活跃的态势总结为三点：一是挂牌量提升，议价空间较大，“以价换量”带动二手房活跃度相对较高;二是二手房作为现房，购房者所见即所得，同时降低了购房者的入住时间;三是春节后为了孩子上学的住房需求增加，也促使具备优质教育资源的二手小区活跃度提升。

在此背景下，二季度青岛楼市热度是否会回升？

3月底青岛连发两条购房相关新政，一是自2024年4月1日起，阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限；二是自3月29日起，青岛市调整住房公积金贷款政策，统一购买首套房与二套房公积金最高贷款额度，住房公积金最高贷款额度可达115万元。

“对于购房者来说，两项政策的发布进一步降低了购房成本，尤其是对于购买首套房的刚需客群以及卖掉旧房购买新房的换房人群来说，可以有效减缓还贷压力，一定程度上提振了购房信心。”青岛链家商圈经理赵加强表示。

不过，中国房地产报城市与区域治理研究院特聘专家张斌认为，相较于去年，今年的一季度市场相对平淡，虽然利好政策不断，但刺激作用却在逐渐衰减，当下市场观望情绪仍然比较重，二季度即使热度即使持续回升，但幅度也会有限。