楚小强/发自北京

作为深圳一家老牌物管企业，深业物业赴港IPO迎来新动静。

2月5日，证监会官网披露一则关于深业物业运营集团股份有限公司（以下简称“深业物业”）境外发行上市备案通知书，该公司拟在港股上市并发行不超过5198万股股份获证监会“放行”。

备案通知书的有效期限为12个月，意味着在接下来的甲辰龙年中，深业物业需紧锣密鼓推进赴港上市事宜。否则一旦逾期，便要重新提交上市备案材料予证监会确认。

近年来，深业物业的大股东深圳控股频繁进行股权腾挪与资产整合，深业物业的市场主体类型也发生变更。一系列操作背后，旨在推进深业物业成功赴港IPO，打造一家新的独立融资平台。

作为新年物管行业首批获得“放行”的港股“种子选手”，深业物业究竟成色几何？

分拆与重组

深业物业成立于1992年7月，是深圳老牌物管企业，成立之初名为深业集团（深圳）物业管理公司。深业物业背靠深业集团，后者是深圳市国资委直管的大型综合性企业集团，前身深业（集团）有限公司于1983年在香港注册成立。

深业集团业务范围广泛，不仅涵盖房地产开发与经营，物业管理及商业运营以及农业、养老托育、医疗健康等民生产业，在基础设施建设与运营，新兴产业投资，高科技股权投资及制造等领域也有布局。

截至2022年末，深业集团资产总额为1753亿元，净资产总额为497亿元，运营项目面积8257万平方米，土地储备超1000万平方米。旗下还坐拥深圳控股（HK.00604）和沙河股份（SZ.000014）两家上市公司。

在冲刺IPO前夕，深业物业起先由深圳控股通过全资子公司深业南方地产100%持股。2021年9月，为了重整物管业务，深圳控股下属的深业南方地产、深业泰然集团、泰富物流、深业置地、农科集团等5家公司与深业物业签订协议，将持有的多家物管子公司以出售股权并增资的方式整合到深业物业。

经过一系列分拆与重组，深业物业的股东数扩容为5家，其中深业南方地产持股49.47%、深业泰然集团持股29.55%、深业置地持股13.6%、泰富物流持股4.19%、农科集团持股3.19%。股权层层穿透，深圳控股依然是深业物业大多数股权的实益拥有人。

同时，分拆重组后，对深业物业业绩有重大影响的主要营运子公司增加至11家。从招股书得知，这11家子公司分别是万厦居业、鹏基物管服务、鹏基物管、深业智慧园区、农科物管、置地物管、深业城市运营、泰富商管、南京鹏基、湖南深业物业以及深业商管。

前10家主要从事物业管理服务业务，最后一家则主要从事商业物业运营及管理服务业务。

融资及现金流下滑

对于分拆重组一事，大股东深圳控股给出了10大理由，其中在第三、第四条理由中，融资需求则被重点提及。

深业物业的招股书显示，深圳控股的董事认为，分拆后深圳控股和深业物业经营不同的业务分部，会有不同的增长路径和业务策略。分拆能让业务有更明确的重点和有效的资源分配。将为两个集团的业务提供独立的融资平台，为业务增长和扩张提供资金；同时，通过分拆操作，也能让金融机构对两集团的信贷情况更加清楚，以便提供更强的融资能力。

从深圳控股2023年半年报中披露的融资情况来看，截至2023年6月末，其来自银行及其他借款总额为373.5亿港元，较上年末的402.2亿港元下降7.14%。

其中，长期借款285.8亿港元，较上年末小幅增长；短期借款为87.7亿港元，较上年末的120.8亿港元大幅下降27.4%。

再看分拆后的深业物业，招股书显示，其在报告期内并无任何银行借款。不过，截至2023年6月末，深业物业来自关联方的贷款余额为1960万元。2021年末时，这一数据为4220万元。

在现金流方面，业务分拆之后，深圳控股与深业物业的现金流均出现下降。

数据显示，截至2023年6月末，深圳控股现金余额为114.4亿港元（不包括受限制现金），较上年同期大幅减少近40%；同期，深业物业现金余额为6.26亿元，较上年末亦减少1.42%。

子公司被强制执行

登陆资本市场，是拓宽融资渠道的重要手段之一。追溯深业物业的IPO历程，其于2023年2月24日向港交所披露首份招股资料。然而，彼时并未一举成功，时隔6个月，深业物业又于2023年8月25日再度更新招股书。

从招股书披露的情况看，经过多年扩张及分拆整合，深业物业的主营业务已涵盖三大板块，包括城市及产业园服务、住宅物业管理服务以及商业物业运营及管理服务。

截至2023年6月末，深业物业的总签约建筑面积约为7560万平方米，在管项目总数为480个，总在管建筑面积约为7180万平方米。其中，城市及产业园服务在管建筑面积4199万平方米，占比58.5%，呈逐年攀升之势；住宅物业管理服务在管建筑面积为2644万平方米，占比36.8%，呈现逐年下降之势；商业物业运营及管理服务在管建筑面积仅为340万平方米，占比为4.7%，亦呈现逐年下降趋势。

业绩方面，2020年至2022年，深业物业实现营业收入分别为18.38亿元、21.52亿元、23.48亿元，净利润分别为1.05亿元、0.75亿元、1.21亿元。2023年上半年，深业物业的营收和净利润分别为12.83亿元和0.83亿元。

不难发现，深业物业的盈利增长有所波动，其中2021年业绩增收不增利，净利润同比下滑29%。

另外值得一提的是，在母公司深业物业冲刺IPO之际，旗下子公司万厦居业于近期不合时宜地出现“幺蛾子”。

企查查显示，万厦居业被江西省南昌市青云谱区人民法院列为“被执行人”，执行标的约3.93万元，立案时间是2024年1月。

万厦居业是深业物业对业绩影响较大的11家主要子公司之一，也是首批被住建部授予“一级物业管理资质”的企业。1987年6月，万厦居业成立，2020年被深业物业全资持有，是深业物业旗下从事物管业务的“老牌”子公司。

目前，深业物业的第二份招股书即将在2024年2月25日“失效”，时间窗口已然近在咫尺。如果过了这一期限，意味着深业物业IPO将开启“三战”之旅。

如今，龙年伊始，资本市场日趋回暖，房地产类企业的融资也一再被政策强调与支持，身处下游的深业物业能否成为龙年率先登陆港股的物管企业，尚待时间验证。