海南房地产市场。 陈标志/摄

中房报记者 陈标志 海南报道

海口、三亚两城商办物业市场去化压力较大，租金价格呈现低迷，空置率水平仍在结构性高位徘徊。

“2024年，海口市预计有20个写字楼新项目交付，总存量预计同比扩张37%，面积超过279万平方米；三亚预计有8个写字楼新项目入市，总存量预计同比扩张61%，面积约64万平方米。”

近日，第一太平戴维斯在三亚发布《海口和三亚商用物业市场2023年回顾与2024年展望报告》。该报告从写字楼、零售商业等方面深入剖析了2023年海口和三亚商用物业市场动态，并展望了未来市场发展趋势。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，去年，在海南自贸港建设成型起势的带动下，海口、三亚宏观经济运行回升向好，两城经济增速均超9%，这在一定程度上为本地商用物业市场注入积极增长动能。

但他同时认为，随着两城写字楼市场租赁竞争均有加剧，项目去化进程放缓，空置水平仍在结构性高位徘徊；存量零售商业项目亦普遍面临严峻的同质化竞争压力。

海口：商办项目面临库存压力

上述报告称，海口写字楼存量两年翻倍，使得该市去化压力增大，写字楼资产表现全年承压。

据介绍，去年，海口写字楼市场有15个新项目交付入市，共带来67.3万平方米新增供应。截至去年年末，海口写字楼物业市场总存量同比扩容41.7%，至204万平方米。近两年，随着合计逾100万平方米的大体量供应入市，市场写字楼总存量扩张近一倍。

去年内，新项目实现一定预租去化，并推动年度净吸纳量升至16.4万平方米的5年高峰。但整体而言，新增需求远未及供应规模，加之部分存量物业亦有退租现象出现，市场去化压力随之增大。

截至2023年年末，海口写字楼平均空置率同比结构性上升11.8个百分点，至52.4%。

报告显示，去年，市场新设需求较为有限，搬迁为主要租赁成交类型。基于所达成的交易分析，信息技术及专业服务行业需求表现相对活跃，以交易数量与面积计，上述两行业需求表现均居前两位。

去年，供应的集中放量在相当程度上加剧了租赁市场竞争，业主的租金预期受到显著冲击，并普遍选择降租。因此，海口写字楼租金指数同比下降4.3%，年末录得的平均租金价格为102.6元/平方米·月。

报告预测，2024年，海口写字楼市场将继续迎来较大规模的集中入市供应。全年，预计有20个新项目交付，合计带来75.6万平方米供应面积。届时，全海口写字楼总存量预计同比扩张37%，至279.6万平方米。

未来3年，因应自贸港建设而落地的首批重点项目将陆续完工交付，将为本地市场注入更多优质供应，并带动整体楼宇品质实现显著提升。对于租户方而言，这将为其提供更多元化的办公空间选择；但于业主方而言，大规模供应的集中放量无疑将加剧市场竞争。因此，中短期内，市场平均空置水平料维持在结构性高位。

对于零售市场而言，消费市场复苏带动租赁活动增长，但项目同质化竞争严重仍致资产表现承压。

2023年，零售市场共3个购物中心开业，合计带来18.8万平方米供应面积。截至年末，海口总存量面积同比扩容4.7%，至约195.1万平方米。

去年，得益于消费需求的回升，零售商租赁活动有所恢复。尽管如此，多数项目仍普遍面临严峻的同质化竞争压力，项目运营及入驻表现亟待提升。受此影响，全市平均空置率仍同比微升0.7个百分点，至23%。

去年，海口部分零售商业项目出现降租应对市场竞争，全市租金指数同比下降7.7%。至年末，全市录得平均租金为282.6元/平方米·月。

据报告预测，2024年，海口预计有5个零售项目入市，共计带来47.8万平方米供应面积。截至年底，海口零售商业总存量预计同比扩张24.5%，达243万平方米。

三亚：写字楼空置率超69%

2023年，三亚写字楼市场共有2个新项目入市，合计10.5万平方米供应面积。截至年末，全市甲级写字楼总存量同比扩张36.3%，至39.6万平方米。

去年，三亚新项目陆续引入数个优质企业进驻并实现小规模去化，推动全市年度净吸纳量转正回升至5.2万平方米，系近5年年均水平的2.5倍。

报告分析认为，尽管如此，但三亚写字楼市场因相对较大体量供应的集中入市，新项目的去化进程略受冲击。因此，至去年年末，三亚写字楼平均空置率仍停留在69.3%的结构性高位。

去年，综合三亚写字楼租赁成交的数量及面积计算，金融、专业服务、消费者服务等行业的需求表现相对活跃。

上述报告录得数据显示，三亚去年写字楼租赁市场租金指数同比下降0.5%，平均租金为109.2元/平方米·月。

据预测，2024年，三亚预计有8个新项目入市，合计带来24.1万平方米新增供应。届时，市场写字楼总存量预计同比扩张61%，至63.7万平方米。

报告分析，短期内，三亚市场将继续迎来较大规模供应交付入市，且新项目相对集中于迎宾路片区，该片区写字楼市场租赁竞争预计更趋激烈，项目去化进程将会放缓。

在三亚零售商业方面，2023年，三亚共有4个零售商业新项目开业，带来35.1万平方米新增供应。其中，有3个购物中心及一个免税商业项目，供应面积占比分别为77.8%及22.2%。

去年，逾半数免税租赁需源自配饰及化妆品业态。其中，美妆品牌表现尤为活跃。传统完税商业方面，餐饮及时尚业态租赁需求最为活跃，年内逾半数成交均源自上述两业态。

据报告分析，2024年，三亚预计有4个新项目开业，合计带来18.5万平方米新增供应。未来，预计有更多知名开发商及零售运营商进驻并布局三亚市场。

鉴于海口、三亚两城商办物业市场的去化压力较大，项目去化进程放缓，空置率水平仍在结构性高位徘徊，以及租金价格呈现低迷状态，谢靖宇建议，从中短期看，两城商用物业市场业主在充分运用自贸港建设利好政策的基础上，顺应市场新格局，提升资产管理水平，合理调整租金预期，积极优化租赁及招商策略至关重要。