沈阳首个城市中心高端养老综合体华润润馨汇实景。孟双奎/摄

中房报记者 孟双奎 沈阳报道

中国已经迈入人口老龄化社会，这不仅意味着老龄化问题日益严峻,也对养老服务需求提出更高要求。

数据显示，2022年中国60岁以上老年人口达28004万人，较2021年增加1268万；65岁以上老年人口达20978万人，较2021年增加922万。

人口老龄化也给养老产业带来了“黄金机遇”，尤其是社会资本在健康领域投资热潮的兴起，地产、保险等资本不断进入健康养老、老年地产、养老养生、养老旅游等跨界融合的行业，养老服务业被催生成为朝阳产业。

根据《中国养老产业白皮书》显示，预计2023年我国养老地产市场空间将达到22.3万亿元。

养老地产是老龄化时代所形成的特有的概念，它结合了养老和地产商业的概念，是一种“养老+地产+服务”的复合地产开发模式。近日，记者对沈阳的一些养老地产进行了落地调查。

房企、险企踊跃入局

“十三五”之后，养老产业进入快车道，众多房企踊跃入局，发力养老产业。据不完全统计，目前已有华润、万科、恒大、保利、远洋、金地等发力养老板块。此外，很多保险企业也在养老产业中开拓新局面。

前景虽然被行业普遍看好，但目前也面临着诸多问题，如前期资金投入巨大、盈利周期长等。房企做养老产业，是做地产+，还是转变开发思维做运营服务？盈利模式又是怎样的？

据了解，目前国内养老地产主要有三种运营模式：一种是持续照料退休社区模式(CCRC)；一种是全龄型社区模式；一种是养老公寓模式。

持续照料退休社区，可为老年消费者提供一站式、一体化的居住生活服务。社区医院建设中的“社区医院”，由具有丰富实践经验的医护人员为居民提供预防保健、医疗保健、心理护理、康复治疗等方面的专业医疗服务。同时，针对不同年龄的老人，根据其身体状况和生活自理能力，提供相应的护理。

全龄型社区，一般都是房地产开发商直接开发的，后期的运作则是交给了养老经营公司。全龄社区并无严格的入住年龄限制，一般以医疗、养生、度假等概念来构建，老年人的生活方式也大多是“候鸟式”。

养老公寓模式通常体量较小，在200个房间左右。在满足居住功能的同时，更加强调护理的概念，各类配套设施较为齐全，可以满足独居老人、失能、失智老人的不同需求，并提供专业服务。这类公寓在沈阳，华润润馨汇可称得上是优秀案例。

保单式养老——门槛较高尚未得到更多认可

据记者调查，一些养老机构走上了平台推介的路线。据大雁养老平台的咨询人员张女士介绍，目前已经落地的沈阳养老地产有社区式养老、养老公寓以及险企型养老。险企型养老如位于浑南区的泰康之家沈园，棋盘山的合众优年养老社区，以及刚落地的大家保险沈阳和平城心社区。各家养老机构均各有特色，但共同点是需要投资保险才可入住。

如泰康的200万元年金门槛，阻拦了一部分对保险不太感兴趣的老年人。高额保单+押金制+月费。保险公司在其投入的养老住宅社区项目上，结合销售的养老金产品，未来可以以养老保险金收入来支付养老社区相关费用，但是收支两条线。优势能够长期锁定同一品牌下的共享客户，并可根据可预见的未来现金流对养老社区进行合理规划，实现园区滚动开发。这种模式最知名案例是泰康之家养老社区。

月租式养老——城市型养老优势凸显

华润润鑫汇。孟双奎/摄

在开始小型城市度假型CCRC项目的探索后，华润选择润馨汇作为样板。华润润馨汇是华润集团首个城市中心养老项目,也是沈阳首个城市中心高端养老综合体。2020年6月正式入市,在东北高端养老机构中优势明显，主要以医养结合为特色，以“健康·温暖·陪伴”为目标，为老人提供健康管理、康复训练、餐饮、娱乐、老年大学、生活管家等全方位服务。润馨汇的养老顾问于经理介绍，华润一方面发挥自身城市综合投资开发运营商资质，另一方面导入华润大健康领域兄弟单位的协同资源，并与沈阳金秋医院等知名医疗机构达成战略合作，构建“医养结合”的健康保障体系，吸引着不想离家太远的“市中心”养老的老人们。

公寓入住的老人大多来自于沈阳本地，省内周边城市也有，年龄在70~90岁，大部分老人退休前是政府人员、退伍军人、事业单位高职人员，选择项目的原因是润馨汇的服务周到、环境幽美，位于市中心，离家属较近。

据于经理介绍，“润馨汇共有308个床位。1~3层为活动及医疗区，4~5层为护理层，6~28层为活力老人居所，有希望向医疗康养综合体的方向发展。收费在3700元~6700元不等。”

针对自理区老人，润馨汇的专项基础服务，按2000元/人/月的标准，包含了24小时紧急救助、理发、医生随访等30余项服务，如果有特殊需求的老人，还有康复训练课，辅助排痰、中医推拿等近60项特色服务。按照这种标准，华润的润馨汇在养老型公寓中首屈一指。但拎包入住的养老公寓收费价格也是一道门槛，每月平均5000元的收费标准拦住了一些普通收入的退休老人。

社区型养老——属地化养老更需社区品质

五彩阳光城。图片来源：五彩阳光城官方公众号

月租式养老地处市中心，服务高端且全面，但调查中，也有更多的老人选择属地式的社区型养老。社区内的住宅完全按照养老公寓标准打造，园区内实现食堂公益化、就医便捷化、生活娱乐化……位于沈阳市于洪区的五彩阳光城就是这样的养老社区，该社区被评为国标型养老社区。

采访中，五彩阳光城养老服务中心副总经理梁万富表示，五彩阳光城是由综合养老、优质教育、品质医疗、便捷生活、生态宜居、贴心物业六大价值体系构成的高品质全龄化养老社区。五彩阳光城十年前就自主建设了一座1.5万平方米的阳光学院和多功能服务中心，老年大学、图书阅览、文化交流、乐器演奏、体育健身等一系列活动场所一应俱全。舞蹈队、合唱队、乐队、乒乓球队、太极功夫队等团体，不间断开展休闲娱乐活动。老年人在这里生活，精神上非常愉悦和满足。

作为东北城市，沈阳也有很多候鸟老人。“为什么这里的老人很少做候鸟？”对于记者的疑问，很多老人表示，东北土生土长的老人更适宜一年四季分明的气候。“更何况，在阳光城的养老设施级别敢与全国比高低，这么好的环境，谁舍得走呢？”

随着中国老年人养老观念的转变，老年人的住宅消费观念也随着改变，更加注重品质，越来越多的老年人愿意选择养老型社区，既可以作为不动产留给后代，也可以在这享受到高品质的晚年生活。

新的机遇和挑战

虽然“银发经济”这块蛋糕不小，但也不是房企轻易就能拿下的。

目前大多数养老项目的土地属于居住、商业、医疗用地，土地成本高昂；此外还要购买医疗、康复护理、娱乐等配套设施，前期资金投入量大，需要企业有雄厚的资金作为保障，千亿以上规模的房企可以大手笔布局，比如万科、保利等，产品线做得全，服务对象覆盖面大。

比如，从养老地产开发的角度看，大型社区内自建养老配套或组团，有利于吸引新的客户群，借助住宅的土地资源、建设成本等优势进行品牌定位。劣势在于地域性明显，通常位于离市中心较远的地块，对老人的子女来讲，需要考虑地域性。

根据调研分析显示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51%，租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，其他方式占9%。

五彩阳光城护理楼。图片来源：五彩阳光城官方公众号

虽然中国目前老年人多以“居家养老”这一传统模式为主，随着社会的发展，养老需求将进一步扩大，原有的传统养老模式已跟不上时代的步伐，养老地产行业面临着新的机遇和挑战，发展前景是十分巨大的。2020年中国养老地产行业市场规模从2013年的6058亿元增长至14757亿元，随着行业的发展，预计2023年中国养老地产行业市场规模有望达到18500亿元。

随着2020年《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》的正式发布，养老服务体系的构建蓝图逐渐清晰，老龄事业发展和养老服务体系的构建迫在眉睫，“十四五”期间，兜底性、普惠型、多样化的养老服务体系将基本形成，养老地产业前景值得期待。