近日，沈阳市人民政府办公厅印发了《沈阳市规范住宅区物业服务管理办法》（以下简称“办法”），并自公布之日起30日后施行。该办法由总则、规范业主大会和业主委员会行为、规范物业企业服务行为、加强对物业企业的服务和监管、落实部门职责、强化党组织对物业服务管理的政治引领、附则等7章28条构成，明确了对物业企业的严格监管和优质服务要求，旨在全面提升住宅区物业服务水平，保障业主的合法权益。

选（续）聘、解聘物业企业

业主说了算

办法中对住宅区物业服务的方式及选（续）聘、解聘物业企业作出了明确规定，强调应由业主委员会依法依规组织召开业主大会进行确定；未组建业主委员会的，由物业管理委员会或居（村）民委员会组织召开业主大会确定。确保了业主在物业服务选择上的话语权。办法突出了街道办事处（乡镇政府）在选（续）聘物业企业过程中的引导和监督作用，要求他们在引入方式、资格条件、选聘流程等方面严格把关，确保依法依规引入物业企业，提倡通过公开招投标方式增加选聘的公开性和竞争性。

为了加强对物业企业的信用监管，办法规定区、县（市）房产主管部门应定期推送物业企业信用情况，作为选（续）聘、解聘的重要参考。建立物业企业的信用档案，推动物业行业的健康发展。

此外，办法还明确了《物业服务合同》的备案制度，确保了合同的合法性和有效性。同时，对物业管理交接工作也作出了严格规定，对不配合移交、不撤离或故意扰乱住宅区秩序的物业企业将进行严厉处罚。

设立住宅区物业服务质量“红黑榜”

为了提升物业服务质量，办法建立了物业服务质量考评体系。要求街道办事处（乡镇政府）要根据日常考评、居民满意度调查、12345政务服务便民热线诉求处置、信用监管情况等，每季度对辖区内物业服务质量进行评价；由区、县（市）房产主管部门进行汇总，形成本辖区住宅区物业服务质量“红黑榜”；市房产主管部门依据各区、县（市）考评结果，形成全市住宅区物业服务质量“红黑榜”，定期在行业网站和相关媒体上公布。并根据考评结果进行奖惩、依法依规进行选聘、续聘或解聘。

办法中明确指出，将建立涵盖住宅区物业服务和安全管理、共用部位及共用设施设备日常管理和维护、公共秩序维护、清洁卫生、绿化养护等内容的物业服务标准体系。这一体系的建立，旨在引导物业企业按照服务标准认真履行工作职责，提升服务质量和水平。

明确部门职责，全面落实住宅区物业管理

办法中明确指出，将建立职能部门进住宅区责任清单，旨在通过明确各部门的工作职责，加大对物业企业的指导力度，有效解决职能交叉、监管缺失等问题。

为此，沈阳将建立市、区县（市）两级住宅区物业管理工作专班，负责统筹协调各项物业管理工作。根据办法，房产部门将负责全市物业管理活动的监督管理工作，指导各区、县（市）开展物业管理相关工作，并制定全市物业管理政策，确保各项政策的贯彻落实。

社会工作部门则负责推动物业服务融入基层社会治理，指导居民委员会设立环境和物业管理委员会，以加强社区与物业企业的协作。城市管理行政执法部门将依法开展有关规划、绿化、市容环卫的行政处罚工作，并对住宅区内树木病虫害、树木修剪等绿化问题进行技术指导。

公安部门则负责对住宅区内违反治安管理法规的行为进行处罚，查处高空抛物等影响公共安全、公共秩序的违法犯罪行为，并依法参与交通安全纠纷处理。

此外，办法还明确了发展改革、司法、市场监管、生态环境、应急管理、消防救援、自然资源、人力资源和社会保障、城乡建设、国防动员、体育、文化旅游广电以及供电、供水、供气、供热、通信等部门在住宅区物业管理中的具体职责。

强化党组织对物业服务管理的政治引领

办法明确指出：充分发挥基层党组织的引领作用。街道党工委统筹协调辖区内物业服务管理工作。健全社区党组织和物业企业党建联建机制，推动业主委员会成员和物业项目负责人中的党员担任社区党组织兼职委员，符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员，实现“双向进入、交叉任职”。

强化物业网格员实名制，推动物业企业有效融入基层社会治理，在解决群众急难愁盼问题中有效发挥物业企业作用。办法要求物业企业（项目）具备成立党组织条件的，要尽快成立党组织，做到应建尽建；暂不具备条件的，要采取联合组建或选派党建指导员的方式，推动物业企业（项目）党的组织覆盖和工作覆盖。

此外，办法明确落实协调共治机制。建立市、区县（市）、街道、小区四级物业管理协调共治机制，聚焦解决群众急难愁盼问题，通过共商、共议、共谋，促进物业管理矛盾纠纷就地化解，实现诉求解决不出小区，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感。